Was ist ein Hypothekendarlehen?

Heutzutage ist die Auswahl an Krediten besonders vielseitig. Vor allem die Banken bieten ihren Kunden verschiedene Möglichkeiten zur Finanzierung, sodass die Kunden aus einem großen Angebot wählen können. Nicht nur die Banken bieten inzwischen die Möglichkeit von Krediten an, auch zahlreiche Kreditkarten tragen zu einem breiten Sortiment auf dem Markt bei. Es gibt dabei flexible und ungebundene Kredite wie auch Darlehen, die an bestimmte Zwecke gebunden sind. Dazu zählen unter anderem die Hypothekendarlehen.

Oftmals werden Hypothekendarlehen auch als Baukredite oder aber als Immobiliendarlehen bezeichnet. Mit einem derartigen Kredit lassen sich verschiedene Maßnahmen, die mit einer Immobilie in Verbindung stehen, umsetzen. So kann man beispielsweise den Kauf eines Hauses finanzieren oder aber einen Altbau sanieren oder umbauen.

Das Hypothekendarlehen erhält seine Bezeichnung vom Begriff Hypothek, der die früher übliche Kreditsicherheit beschreibt, die Banken von den Kunden verlangten, wenn ein Baudarlehen gewollt war. Die Hypothek wurde bis heute allerdings in den meisten Fällen von der Grundschuld als Sicherheit für die Kreditaufnahme abgelöst.

Welche Besonderheiten gibt es rund um das Hypothekendarlehen?

Ein Hypothekendarlehen dient demnach ausschließlich dem Zweck einer Finanzierung für Immobilien. Dies kann in unterschiedlichen Varianten der Fall sein. Zu den wesentlichen Eigenschaften des Hypothekendarlehens zählt der Umstand, dass diese Kreditform einen langfristigen Kredit darstellt. 20 Jahre und mehr an Laufzeiten sind die Regel. Dies hängt in aller erster Linie mit den durchaus hohen Summen des Darlehens zusammen.

Abhängig von der zu finanzierenden Immobilie können die Summen des Kredits bei einem Hypothekendarlehen nicht nur fünf- oder sechsstellig sein, auch siebenstellige Summen sind teilweise realistisch. Das Hypothekendarlehen hat weiterhin die Eigenschaft, dass es niemals ohne die Entgegennahme einer Sicherheit vergeben wird. Die erstrangige Grundschuld wird dabei von den Banken im Rahmen der üblichen Baufinanzierung bevorzugt.

Eine weitere Charakteristik ist der günstige Zinssatz, mit dem das Hypothekendarlehen für den Kreditnehmer in der Regel ausgestattet ist. Anders als bei einem Ratenkredit oder dem bekannten Dispositionskredit sind die Zinssätze bei einem Hypothekendarlehen deutlich niedriger. Für die Immobilienfinanzierung wäre ein Dispositionskredit davon unabhängig sowieso keine interessante Alternative.

Worauf sollte man beim Abschluss eines Hypothekendarlehens achten?

Im Vorfeld der Kreditaufnahme sollte man als Kreditnehmer einige Punkte beachten. Es ist beispielsweise von großer Wichtigkeit zu wissen, dass es unterschiedliche Arten des Hypothekendarlehens gibt. Vor allem in den Bereichen der Zinsgestaltung und der Tilgung gibt es hier zum Teil erhebliche Unterschiede.

Zwar handelt es sich bei den meisten Baudarlehen um Annuitätendarlehen, allerdings gibt es in diesem Bereich durchaus auch Alternativen. Das endfällige Darlehen oder ein Tilgungsdarlehen wären beispielsweise Optionen. In Form des Annuitätendarlehens zeichnet sich jedoch der klassische Hypothekenkredit dadurch aus, dass die zurückzuzahlende Rate Monat für Monat gleich bleibt. Dabei verändert sich lediglich das Verhältnis zwischen dem Zins- sowie Tilgungsanteil innerhalb der Raten. Hierzu trägt die Tilgungsverrechnung maßgeblich bei.

Die richtige Zinsgestaltung ist ein weiterer Aspekt, den es bei einem Hypothekendarlehen zu beachten gilt. Der variable Zinssatz sowie die Zinsfestschreibung stehen dabei in jedem Fall zur Auswahl bereit. Entweder kann die eine oder aber auch die andere Alternative die „bessere“ sein, wobei vor allem die Zinssituation eine Rolle dafür spielt. Auch die Wahl der Dauer einer Zinsfestschreibung spielt dabei eine wichtige Rolle.

Das Ziel einer solchen Immobilienfinanzierung ist es für den Bauherren oder Käufer einer Immobilie natürlich immer, die Immobilie in kurzer Zeit wieder abbezahlt zu haben. Der Baukredit sollte daher möglichst schnell getilgt werden. Die Möglichkeit der Sondertilgung ist daher für die schnelle Rückzahlung des Darlehens eine interessante Option. Die Höhe und Häufigkeit der Sondertilgungen sollte man mit dem Kreditgeber vor dem Abschluss des Kreditvertrages vereinbaren und schriftlich festhalten. Im Vorfeld lohnt es sich zudem, die mögliche Sondertilgung exakt zu berechnen.

Der Darlehensbetrag lässt sich mit Sondertilgungen – im Regelfall durch eine Einmalzahlung pro Jahr – zusätzlich zu den monatlich fälligen Raten reduzieren. Die geschuldete Restsumme oder die Restschuld können auf diese Weise im Anschluss an das Baudarlehen auf einem niedrigen Level gehalten werden. Durch eine relativ hohe Tilgung und die Ausnutzung der Sondertilgung einmal im Jahr kann man nicht nur von einem günstigen Zinssatz profitieren; auch die häufig erforderliche Anschlussfinanzierung kann auf diese Weise günstiger durchgeführt werden. Dies liegt in erster Linie daran, dass die Restschuld geringer ist als es ohne Sondertilgungen der Fall wäre.

Wie kann man die Baufinanzierung kombinieren?

Durch die relativ günstigen Zinsen zeichnet sich das Hypothekendarlehen aus. Dies ist möglich, da die finanzierte Immobilie für die Bank als Sicherheit dient. Immerhin wird ein Kredit dieser Art mit einer langen Laufzeit bei einer gleichzeitig hohen Kreditsumme aufgenommen. Um mit einem Hypothekendarlehen Geld zu sparen, ist es meist sinnvoll, mit einem Vergleich den günstigsten Anbieter zu ermitteln. So kann man die niedrigsten Hypothekenzinsen in Anspruch nehmen.

Auf das Eigenkapital sollte man allerdings bei einer Finanzierung keinesfalls verzichten. Als Sicherheit für ungeplante und notwendige Ausgaben sollte man jedoch noch einen soliden Anteil an Eigenkapital zurückhalten. Es besteht außerdem die Möglichkeit, mit einem Hypothekendarlehen zu sparen, wenn man es mit anderen Darlehen kombiniert. Förderdarlehen der KfW oder einfache Bauspardarlehen wären beispielsweise sinnvolle Optionen. Die lokalen Banken und Sparkassen bieten dies beispielsweise an.

KfW-Darlehen zur Baufinanzierung

Viele Kreditnehmer, die ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen wollen wissen nicht, dass sie ein Förderdarlehen der KfW in Anspruch nehmen können. Dies liegt vornehmlich daran, dass nicht alle Banken eine entsprechende Beratung vornehmen und die Kunden über diese Optionen informieren.

Dadurch, dass das KfW-Darlehen an bestimmte Bedingungen geknüpft ist, kann es für den Bau eines Hauses oder die Finanzierung eines Immobilienkaufs verwendet werden. Für die Bewilligung des KfW-Darlehens ist die Energieeffizienz des Hauses relevant. Das zu kaufende Haus muss dabei bestimmte Anforderungen für die Einsparung von Energie erfüllen.

Auch beim Hausbau spielt der energieeffiziente Bau eine Rolle, die Umweltfreundlichkeit ist ebenfalls relevant. Unter kfw.de kann man sich rund um die Fördermöglichkeiten der KfW weitere Informationen einholen. Hier findet man auch Informationen zu den einzelnen Förderprogrammen.

Niedrige Zinsen kennzeichnen die Baufinanzierung durch die KfW. Auch sind jederzeit kostenlose Sondertilgungen möglich. Beantragt werden kann ein derartiges Darlehen jedoch nicht bei der KfW direkt. Der Ansprechpartner hierfür ist der Kreditgeber für das Hypothekendarlehen.

Bauspardarlehen mit dem Hypothekenkredit kombinieren

Wenn ein – beispielsweise bei einer Sparkasse – abgeschlossener Bausparvertrag zuteilungsreif wird, weil die Bausparsumme erreicht ist, die vertraglich vereinbart wurde, dann kann die Bausparsumme als Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung genutzt werden. Es kann dann ein Bauspardarlehen beantragt werden. Auch hierfür werden in der Regel günstige Zinsen gewährt. Für den Kauf oder die Finanzierung alleine reicht ein Bauspardarlehen allerdings meist nicht aus, da es abhängig von der Bausparsumme genehmigt wird. Es kann jedoch problemlos mit einem Hypothekendarlehen kombiniert werden.

Hypothekendarlehen: Wichtige Aspekte bei der Auswahl

Wenn ein Hypothekendarlehen mit einem Darlehen der KfW oder einem Bauspardarlehen kombiniert wird, sollte man als Kreditnehmer nicht vergessen, dass Monat für Monat nicht nur eine Rate fällig wird, sondern zumeist zwei Raten zu zahlen sind.

Daher sollte man die Raten in einer realistischen und bezahlbaren Höhe wählen, um sich nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu bringen. Laufende Versicherungen und der Lebensunterhalt müssen ebenfalls bezahlt werden können.

Mit einem Baufinanzierungsrechner im Internet kann man ermitteln, welche Ratenhöhe realistisch ist und wie lange die Laufzeit gewählt werden sollte. Die Sollzinsperiode, die bei einem Hypothekendarlehen fast immer festgelegt wird, sorgt für einen festen Zinssatz. Entsprechend der KfW-Laufzeit oder des Baudarlehens kann die Sollzinsperiode gewählt werden. Wenn das kombinierte Darlehen abbezahlt ist, kann in aller Regel die Sollzinsperiode beendet werden. Dann wird eine neue Kondition für die Rückzahlung des Hypothekendarlehens vereinbart. Die monatlichen Raten können dann beispielsweise erhöht werden.

Es sind dann beispielsweise völlig andere Konditionen möglich, weil sich beispielsweise die Zinsen verändert haben. Um möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein, können die monatlichen Raten bei niedrigen Zinsen höher angesetzt werden.