Was ist eine Anschlussfinanzierung, Umschuldung oder Prolongation?
Die Anschlussfinanzierung tritt in der Praxis beinahe ausschließlich im Bereich der Baufinanzierung und Immobilienkredite auf. Dies liegt zumeist daran, dass sich ein Immobilienkredit nur in den seltensten Fällen über die gesamte Tilgungsdauer für die Finanzierung erstreckt. Vielmehr nehmen die Finanzierenden im Laufe der gesamten Finanzierungen mehrere Kredite der gleichen Art auf.
Wenn also zum Beispiel die erste vereinbarte Festschreibung für die Zinsen abgelaufen ist, würde der Kunde und Kreditnehmer im Anschluss bei einer Anschlussfinanzierung für die Immobilie einen neuen Immobilienkredit aufnehmen oder zumindest den bisherigen geltenden Vertrag mit neuen Konditionen im Bezug auf Laufzeit und Zinsen verlängern. Es gibt außerdem die Option, ein günstiges Forward-Darlehen aufzunehmen.
Welche Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung gibt es?
Für die Anschlussfinanzierung im Rahmen einer Baufinanzierung gibt es verschiedene Formen und auch Zeitpunkte. Dies sollte man als Kreditnehmer beachten, bevor man ein neues Darlehen abschließt, um damit das bisher genutzte Immobiliendarlehen abzulösen.
Die Prolongation ist dabei eine besonders häufig gewählte Variante der Anschlussfinanzierung. Dabei wird das bisher genutzte Darlehen mit den dann jeweils aktuellen Konditionen verlängert, der Kunde bleibt seiner Bank somit treu. Als Prolongation bezeichnet man daher in jedem Fall die Verlängerung der Laufzeit beim bisherigen Darlehen – es können dabei jedoch neue Konditionen zwischen Kunden und Bank ausgehandelt werden.
Als Alternative zur Prolongation gilt die Umschuldung, bei der man sich bei einer anderen Bank ein neues Angebot einholt und dieses abschließt. Eine Umschuldung ist dabei entweder zum Ablauf einer Zinsfestschreibung möglich oder aber schon einige Jahre vorher. Die Umschuldung bedeutet allerdings auf jeden Fall auch, dass das bisherige Darlehen nicht verlängert wird, sondern dass man als Kunde einen neuen Immobilienkredit abschließt. Schließt man die Umschuldung schon einige Jahre – ein oder zwei Jahre beispielsweise – vor Ablauf einer Zinsfestschreibung ab, dann ist dafür in der Regel eine vorzeitige Auflösung des Kredits erforderlich. Auch über ein Forward-Darlehen ist die Umschuldung möglich. Dabei kann sich der Kreditnehmer die Zinsen für die nähere Zukunft sichern. Es gibt demnach in der Praxis verschiedene Zeitpunkte und Formen für eine mögliche Anschlussfinanzierung.
Worauf muss man bei einer Anschlussfinanzierung besonders achten?
Im Zuge der Anschlussfinanzierung stehen dem Kreditnehmer mehrere Möglichkeiten offen. Die Regel ist es allerdings, dass der Kreditnehmer im Anschluss an die Zinsbindung bei der eigenen Bank einfach einen neuen Kreditvertrag aushandelt und abschließt. Dabei wird also ein weiteres Immobiliendarlehen abgeschlossen. Im Prinzip muss man diesbezüglich auf die gleichen Punkte achten, die auch schon bei einer Erstfinanzierung von Bedeutung gewesen sind.
Das bedeutet im Detail, dass der Kreditnehmer die verschiedenen Angebote von Banken am Markt inspizieren sollte. Dazu empfiehlt sich zunächst einmal eine Gegenüberstellung der einzelnen Angebote. Es muss nämlich keinesfalls so sein, dass der bisherige Kreditgeber auch bei einer Anschlussfinanzierung das beste Angebot bietet, welches man in Anspruch nehmen kann.
Man sollte darüber hinaus auch darauf achten, dass die zu finanzierende Summe deutlich niedriger als bei einer Erstfinanzierung ist. Die Bank hat dadurch also ein deutlich geringeres Risiko und es besteht die Option, dass man günstigere Konditionen aushandeln kann.
Welcher Zeitpunkt ist für eine Anschlussfinanzierung am besten geeignet?
Man kann die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung kaum allgemein beantworten. Es ist dafür von entscheidender Bedeutung, die Umstände zu kennen. Die Hypothekenzinsen am Markt beispielsweise spielen eine Rolle. Eine anschließende Baufinanzierung steht in der Regel immer dann an, wenn die bisher vereinbarte Zinsbindung ausgelaufen ist und der Immobilienkredit teurer werden könnte.
Aus finanziellen Gründen kann es aber auch sinnvoll sein, eine anschließende Immobilienfinanzierung schon vor Ablauf eines bisher gültigen Kredits vorzunehmen. Ein Forward-Darlehen kann dann eine ideale Wahl sein.
Unter der Voraussetzung, dass man davon ausgeht, dass die Hypothekenzinsen in naher Zukunft deutlich steigen könnten, kann eine frühzeitige Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen sinnvoll sein. Läuft die bisherige Zinsbindung beispielsweise erst in zwei Jahren aus und geht der Kreditnehmer davon aus, dass die Zinsen in zwei Jahren höher liegen, dann ist ein Forward-Darlegen für die anschließende Baufinanzierung besonders sinnvoll. So kann man bereits frühzeitig auch später noch von niedrigen Zinsen profitieren.
Mit dem Forward-Darlehen kann der Kreditnehmer sich die aktuellen Konditionen im Bereich der Zinsen schon jetzt für eine zukünftig durchzuführende Anschlussfinanzierung sichern.
Ist es hingegen wahrscheinlicher, dass die Zinsen in nächster Zeit nicht ansteigen und dass sie bis zur Fälligkeit der aktuellen Zinsfestschreibung auf einem Level bleiben, dann ist der Zeitpunkt nach der Zinsfestschreibung der beste Zeitpunkt für die anschließende Baukreditfinanzierung.
Wie vergleicht man die Anschlussfinanzierung effektiv und richtig?
Nutzt man einen Vergleich für die Anschlussfinanzierung, sollte man dabei auf verschiedene Punkte und Aspekte achten. Es ist dabei definitiv von großer Wichtigkeit, dass man bei den unterschiedlichen Angeboten immer den Effektivzinssatz als Basis für den Vergleich nimmt. Es sind darüber hinaus nur Vergleiche sinnvoll, die weitere Komponenten eines Hypothekendarlehens erfassen können. So sind zum Beispiel die Darlehenssumme und die gewünschte Art der Zinsgestaltung relevant. Dazu auch die maximal zu tragende Rate.
Möchte man als Kreditnehmer verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung vergleichen, sollte man darauf achten, dass bei einer Immobilienfinanzierung auch unterschiedliche Zinssätze in Verbindung mit unterschiedlichen Laufzeiten verglichen werden können.
Was beinhaltet und wie funktioniert ein Rechner für die Anschlussfinanzierung?
Um zu ermitteln, ob es sich lohnen kann, eine vorzeitige Anschlussfinanzierung durchzuführen, kann man zum Beispiel einen Baufinanzierungsrechner verwenden. Dieser lässt sich durchaus für diesen Zweck nutzen. Mit solch einem Rechner kann man vor allem vergleichen, ob eine vorzeitige Anschlussfinanzierung durch die Kündigung des bisherigen Darlehens oder die Aufnahme eines Forward-Darlehens einen Zinsvorteil gegenüber der Anschlussfinanzierung hat, die man zum regulären Zeitpunkt durchführen würde.
Man muss dazu als Kreditnehmer einige Daten in die Maske des Baufinanzierungsrechners eingeben – so ist beispielsweise die Finanzierungssumme relevant oder auch der erwartete Zinssatz bei einem regulären Anschlussdarlehen. Auch der aktuelle Hypothekenzins spielt dabei eine Rolle. Dieser ist auch im Bezug auf ein Forward-Darlehen von größerer Bedeutung.
Der Baufinanzierungsrechner lässt sich ebenfalls dazu nutzen, die verschiedenen Angebote der Banken zu vergleichen, die es in diesem Bereich gibt.
Kann man eine Anschlussfinanzierung mit Riester-Förderung durchführen?
Das Sparguthaben aus einem Riester-Vertrag kann man seit einiger Zeit flexibler nutzen. Es ist somit zum Beispiel erlaubt, das Guthaben für eine Tilgung zu verwenden – es ist dabei auch möglich, das Guthaben unschädlich für die Prämien aus dem Sparvertrag zu nehmen.
Es gibt dafür nur die Bedingung, dass das Baudarlehen zur Finanzierung eines Eigenheims dient, welches vom Bezugsberechtigten auf private Weise genutzt wird.