Was ist eine Hypothek?

Was genau ist eigentlich eine Hypothek? Wer sich mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzt oder sich dafür interessiert, stößt früher oder später auf den Begriff Hypothek. Viele Banken bieten ihren Kunden so beispielsweise ein Hypothekendarlehen an und sogar die dafür fällig werdenden Zinsen spielen mit dem Begriff – diese bezeichnet man als Hypothekenzinsen.

Was genau ist aber eine Hypothek und was beinhalte eine solche? Kurz erklärt handelt es sich bei einer Hypothek um eine Art Kreditsicherheit, welche der Kunde seiner Bank zur Verfügung stellt. Die Hypothek dient dabei als Sicherheit, weshalb sie auch Sicherungshypothek genannt wird. Eine Hypothek wird dabei fast ausschließlich im Bereich der Baufinanzierung und im Rahmen einer Immobilienfinanzierung verwendet.

So funktioniert eine Hypothek als Sicherheit für den Kredit

Das Hypothekendarlehen fällt als Kreditsicherheit in den Bereich des Grundpfandrechts. Das bedeutet im Allgemeinen, dass eine zu finanzierende Immobilie oder ein gekauftes Grundstück mit der Hypothek belastet wird. Die jeweilige Bank, die das Darlehen vergibt, erhält damit das Recht, die Kreditsicherheit im Falle eines Falles zu verwenden.

Unter Umständen – so in der Praxis – könnte dies bedeuten, dass die Bank eine Zwangsversteigerung der Immobilie anordnet oder so anderweitig verkauft. Dies kann der Fall sein, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann und in Verzug gerät. Als Kreditsicherheit wird die Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Dies macht es jederzeit möglich, nachzuvollziehen, dass das Grundstück (oder die Immobilie) mit einem Betrag X belastet ist. In diesem Fall steht die Bank als Gläubigerin im Grundbuch. Dieser Eintrag wird erst dann aus dem Grundbuch entfernt, wenn die Rückzahlung des Darlehens komplett abgeschlossen ist. Die Immobilie ist dann wieder lastenfrei. Ein Hypothekenbrief gibt jederzeit Auskunft darüber, dass eine Gesamthypothek besteht und dient als Nachweis darüber.

Hypothek und Grundschuld – der Unterschied

Die Hypothek hat in der Praxis zuletzt stark an Bedeutung verloren. Die meisten Banken nehmen inzwischen lieber eine Grundschuld als Kreditsicherheit und als Alternative zur Hypothek entgegen. Die Grundschuld funktioniert dabei ähnlich zur Hypothek und unterscheidet sich als Kreditsicherheit nur in wenigen Aspekten. Ein wesentlicher Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt darin, dass die Hypothek im Vergleich als streng akzessorisch bezeichnet wird. Bei der Grundschuld ist dies nicht der Fall. Streng akzessorisch heißt in diesem Zusammenhang, dass die Hypothek mit dem Bestehen einer Kreditforderung verbunden ist.

Die Kreditsicherheit einer Grundschuld kann dem gegenüber von der Bank auch anderen Forderungen gegenüber dem Kunden verwendet werden. Diese müssen dabei nicht in Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung stehen. Die Grundschuld bietet demzufolge weiter reichende Optionen – ein entscheidender Grund dafür, dass diese Art der Kreditsicherheit von den Banken inzwischen vorgezogen wird.

Welcher Wert einer Hypothek als Sicherheit ist anzusetzen?

Häufig stellt man sich als Kreditnehmer die Frage, mit welchem Wert die Hypothek als Kreditsicherheit belastet wird. Es gibt dabei bei fast allen kreditgebenden Banken entsprechende Bewertungsvorschriften, die Berücksichtigung finden und über den Wert der Hypothek Auskunft geben können. Bei erstrangigen Hypotheken, die an erster Stelle im Grundbuch stehen werden, liegt der Wert bei rund 60 Prozent des Wertes der entsprechend zu finanzierenden Immobilie.

Ein Beispiel: Eine zu finanzierende Immobilie hat einen Wert von rund 200.000 Euro. Die erstrangige Hypothek beträgt demnach rund 120.000 Euro. Dies entspricht sechzig Prozent des Immobilienwerts. Ist das Darlehen höher, wird der zusätzliche Wert nicht abgesichert oder die Forderung wird durch die Bank mit einer weiteren Kreditsicherheit verbunden.

Zusammengefasst: Alles, was wichtig ist

• Eine Hypothek ist eine Kreditsicherheit für die Finanzierung von Immobilienkäufen oder Bauvorhaben.
• Im Bereich Lasten und Beschränkungen steht die Hypothek im Grundbuch.
• Es gibt eine zwingende Bindung an die bestehende Forderung –dies bezeichnet man als streng akzessorisch.
• Es wird ein Hypothekenbrief ausgestellt. Dieser kann bei Bedarf auch durchaus übertragen werden.