Was ist eine 1a-Hypothek beziehungsweise 1b-Hypothek?

1a-Hypothek und 1b-Hypothek Vor allem aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen für eine Baufinanzierung oder einen Baukredit, kaufen derzeit viele Verbraucher eine Immobilie und nehmen dabei eine Baufinanzierung vor. Dabei ist in vielen Fällen nicht unbedingt eine hohe Summe an Eigenkapital vorhanden.

Wenn die monatlichen Raten dennoch gut zu tragen sind, besteht vom Grundsatz her kein Problem, auch in diesem Fall eine Baufinanzierung durchzuführen. Auch dann, wenn beispielsweise nur 10 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Es ist allerdings so, dass aufgrund des fehlenden Eigenkapitals der Kreditnehmer für die Finanzierung, viele Baudarlehen ab einem gewissen Betrag oder einer überschrittenen Grenze in Klassen einsortiert werden. Dabei wird der jeweils zur Verfügung stehende Kreditrahmen vom kreditgebenden Institut – in der Regel der Bank – vorgegeben. Dieser liegt in aller Regel bei rund 60 Prozent des gesamten Bedarfs für die Finanzierung und beschreibt die Beleihungsgrenze.

Welche Rolle spielt die 60-Prozent-Marke für ein Hypothekendarlehen?

Im Bereich der Baufinanzierung haben die erwähnten 60 Prozent eine große Bedeutung. Diese Grenze wird von den meisten Banken als Beleihungsgrenze für ein erstrangiges Hypothekendarlehen – dieses steht im Grundbuch an erster Stelle – festgesetzt.

Das heißt im konkreten Zusammenhang, dass der Verkehrswert der zu finanzierenden Immobilie zunächst ermittelt werden muss. Beispielsweise könnte dieser ermittelte Verkehrswert bei 200.000 Euro liegen. Der Kunde erhält daraufhin nicht sofort einen Kredit über diese gesamte Summe. Es wird sozusagen ein Risikoabschlag von der Bank abgezogen. Dies hat einen klaren Grund: Muss die Immobilie aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten des Kreditnehmers irgendwann zwangsversteigert werden, ist es nicht unbedingt wahrscheinlich, dass der aktuell ermittelte Verkehrswert dabei auch erreicht werden kann.

Aus diesem Grund wird der Wert für die Beleihung durch die Bank nicht bei 100 Prozent angesetzt, beispielsweise eben 200.000 Euro. Stattdessen erhält der Kreditnehmer 60 Prozent des Werts. In diesem Fall also 120.000 Euro. Diese 120.000 Euro lassen sich in den meisten Fällen jedoch als sehr günstiges erstrangiges Darlehen leihen. Es wird dann mit einer erstrangigen Grundschuld oder einer entsprechenden Hypothek besichert.

Diese erstrangige Sicherheit bezeichnet man in Fachkreisen als 1a-Hypothek. In erster Linie wird damit die Rangstelle im Grundbuch bezeichnet. Die Hypothek steht als Sicherheit für das Darlehen an erster Stelle im Grundbuch – demnach spricht man von einer erstrangigen Hypothek oder auch Grundschuld.

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Was genau ist eine 1b-Hypothek?

Neben einer erstrangigen Hypothek oder Grundschuld, durch die ein erstrangiges Hypothekendarlehen mit bis zu 60 Prozent des Verkehrswerts abgesichert werden kann, bleibt noch ein entsprechender restlicher Finanzierungsbedarf, der mit einem weiteren Immobilienkredit abgedeckt werden muss.

Dieser Kredit ist meist ein Baudarlehen, welches die Lücke zwischen den angesprochenen sechzig Prozent sowie dem gesamten Bedarf für die Finanzierung deckt.

Solch ein Kredit kann natürlich nicht als erstrangige Hypothek abgesichert werden. Diese reicht eben nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent. Hier kommt dann die sogenannte 1b-Hypothek zum Tragen, die den restlichen Teil des Finanzierungsbedarfs deckt. In der Praxis kann dieser meist bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes betragen. In vielen Fällen bieten die Banken hier auch ganze 90 bis 95 Prozent des Beleihungswertes, sodass es im Grundsatz beinahe eine Vollfinanzierung gibt.

Nachrangige Sicherheit bei einem Bauspardarlehen

Nicht nur bei einer Immobilienfinanzierung spielen nachrangige Sicherheiten eine große Rolle, die mit einem Annuitätendarlehen vorgenommen werden. Auch bei den Bauspardarlehen sind die Versionen 1a sowie 1b von großer Bedeutung. Bei einem Bauspardarlehen wird dabei die Höhe der Tilgung direkt von Beginn an festgelegt. Die Immobilienfinanzierung basiert somit beinahe in jedem Fall auf einer nachrangigen Sicherheit.

Es ist meistens so, dass der Kreditnehmer den größten Teil der Immobilienfinanzierung durch ein Hypothekendarlehen absichert, nur ein kleiner Teil wird dann noch durch das Darlehen der Bausparkasse finanziert. Dieser Umstand führt dazu, dass die erstrangige Sicherheit in den meisten Fällen – dies ist zumindest die Regel – von der Bank als Kreditgeberin bereitgestellt wird. Die Bausparkasse begnügt sich dabei mit einer nachrangigen Grundschuld oder Hypothek.

Kann die nachrangige Sicherheit die Kredit-Konditionen beeinflussen?

Der Kunde hat grundsätzlich und prinzipiell viele Vorteile bei einem Darlehen einer Bausparkasse. Die feststehende Tilgung und der Wegfall der möglicherweise veränderten Zinsen sind hier ganz klar anzuführen. Der Kunde muss weiterhin nicht befürchten, dass eine nachrangige Sicherheit negative Auswirkungen auf die Konditionen haben könnte.

Es ist sogar so, dass bei einem Kredit der Bausparkasse, der in eine Immobilienfinanzierung eingebunden wird, dass häufig die Zinskonditionen noch besser sind als bei einem erstrangigen Hypothekendarlehen. Der Punkt ist sicherlich auch ein Grund dafür, warum das Bauspardarlehen heute von vielen Kreditnehmern – auch zu einem größeren Teil – in die Finanzierung einer Immobilie mit einbezogen wird.

Welche Unterschiede gibt es bei den Konditionen?

Zwischen den beiden Varianten der Hypotheken gibt es natürlich Unterschiede. Diese beziehen sich dabei nicht nur auf den Rang der Sicherheiten, auch für den Kreditnehmer haben sie in der Realität durchaus spürbare Auswirkungen. Zum Teil gibt es nämlich deutliche Unterschiede, was die Zinsen bei einer 1a-Hypothek sowie einer 1b-Hypothek angeht.

Für die Banken ist es dabei so, dass die Vergabe von Darlehen bis zu 80 Prozent des entsprechenden Verkehrswerts mit einem Risiko verbunden ist. Dieses liegt höher als bei einer Hypothek, die nur 60 Prozent des Finanzierungsbedarfs abdeckt. Für eine 1b-Hypothek muss der Kreditnehmer daher in den meisten Fällen einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen, als bei einem Darlehen im Rahmen der Baufinanzierung für ein 1a-Darlehen fällig wird. Der Kreditnehmer kann dabei – je nach Bank – davon ausgehen, dass zwischen 1a-Hypothek und 1b-Hypothek ein Unterschied zwischen 0,3 und 0,9 Prozentpunkten besteht.

Aus diesem Grund sollte ein Kreditnehmer immer auch versuchen, so viel Eigenkapital wie nur irgendwie möglich in die Finanzierung mit einzubringen. Im Idealfall kann man damit schon viel bewegen und eine 1b-Hypothek lässt sich im besten Falle ganz vermeiden.

Es sollte aber auf jeden Fall der Versuch unternommen werden, über den Immobilienkredit hinaus, der über die 1b-Hypothek abgesichert wird, nicht noch weiteren Kapitalbedarf zu haben und diesen mit einem Kredit abzudecken. Dafür müssten dann nämlich mehr als 80 oder sogar 90 Prozent der benötigten Summe aus fremden Quellen finanziert werden. Der Darlehensanteil würde dann noch einmal deutlich steigen.

Die 1a-Hypothek und die 1b-Hypohek haben auf diese Weise durchaus ihren Sinn und Nutzen, für den Kreditnehmer bedeutet die Aufnahme einer 1b-Hypothek in jedem Fall aber höhere Kosten. Daher sollte sie im besten Falle umgangen werden.