Baufinanzierung – Experten-Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Baufinanzierung mit günstigen Zinsen. Experten-Tipps für eine günstige Baufinanzierung Wer vor der Herausforderung steht, ein Haus zu kaufen oder eines zu bauen, kommt nicht um das Thema Baufinanzierung herum. Das ist ein Thema, mit dem man sich in jedem Fall auseinandersetzen muss. Dabei stellt sich vor allem oftmals die Frage, welche Voraussetzungen man erfüllen muss, damit man einen passenden Baukredit auch bekommen kann. Dabei lässt sich vom Grundsatz her sagen, dass es fast in jedem Fall möglich ist, einen Kredit zu interessanten Konditionen für die Baufinanzierung zu erhalten.

Vor allem zum aktuellen Zeitpunkt liegen die Zinsen für Bauvorhaben auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Investition in eine Immobilie gleich welcher Art stellt zudem auch aufgrund des geringen Inflationsrisikos eine interessante und lukrative Möglichkeit dar. Als Grundvoraussetzung sollte man als Immobilienkäufer oder Bauherr auf jeden Fall über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses ist notwendig, da auf diese Weise die monatlichen Zins- und Tilgungsraten beglichen werden müssen. Zudem müssen davon auch die regulären Haushaltsausgaben bestritten werden. Für den Kreditgeber ist es zudem ein gutes Zeichen, wenn man über einen sicheren Arbeitsplatz verfügt und im besten Fall eine gute berufliche Perspektive im Blick hat. Für die meisten Kreditformen ist auch die Beleihung der ausgesuchten Immobilie von großer Bedeutung. Für den Darlehensgeber stellt dies einen wichtigen Sicherheitswert dar.

Wer einen großen Teil der zu investierenden Summe über zur Verfügung stehendes Eigenkapital bestreiten kann, hat bei jeder Kreditverhandlung zudem einen echten Pluspunkt. Sorgen braucht man sich allerdings auch nicht machen, wenn man nur geringe Mengen an eigenem Kapital hat. Es gibt inzwischen schon interessante Baukredite, die für die gesamte Finanzierungssumme oder für einen großen Teil davon gewährt werden. So lässt sich der gesamte Kaufbetrag oder die Bausumme begleichen. Schon im Vorfeld sollte man sich dafür im besten Fall zahlreiche Angebote von unterschiedlichen Banken und Instituten einholen, um die zur Verfügung stehenden und in Frage kommenden Möglichkeiten für die Finanzierung zu vergleichen. Wenn man sich hingegen nur auf wenige Anfragen beschränkt, läuft man Gefahr, das beste Angebot zu übersehen und hat zudem nicht die Möglichkeit, die fehlenden Angebote mit in den Kreis der Möglichkeiten einzubeziehen.

Baufinanzierungsrechner - aktuelle Hypothekenzinsen im Vergleich




Den finanziellen Status analysieren

Es ist immer sinnvoll, in einem ersten Schritt den finanziellen Spielraum auszuloten, der einem zur Verfügung steht. Die Investition in eine Immobilie ist immerhin eine langfristige Sache, die auch für längere Zeit eine größere Summe Geld binden wird. Aus diesem Grund muss man schon vor dem Abschluss des Vertrags wissen, welche exakten Ausgaben und Einnahmen monatlich zu verzeichnen sind. Eine genaue Kalkulation ist dabei erforderlich, für die man sich als Kreditinteressent ausreichend Zeit nehmen sollte. Mit Schnellschüssen sind in aller Regel immer hohe Folgekosten verbunden, die man sich besser sparen kann. Ebenfalls sollte man sich keinesfalls von Kreditberatern zu einem Abschluss drängen lassen. Häufig haben auch diese negative Details und es werden Möglichkeiten ausgeschlossen oder Alternativen zu kaschieren versucht. Eine Alternative gibt es im Bereich der Immobilienfinanzierung allerdings immer. Das zur Verfügung stehende Eigenkapital und die monatlichen finanziellen Belastungen sind als erste Kennwerte für die persönliche Einschätzung besonders wichtig.

Zum Eigenkapital zählen beispielsweise:

  • Bargeld
  • Wertpapiere wie zum Beispiel Anleihen, Fonds oder Aktien
  • Bestände auf dem Girokonto
  • Tagesgeldkonten und Sparbuchguthaben
  • Bausparverträge
  • Mögliche Schenkungen und Erbschaften
  • Lebensversicherungen und weiteres Vermögen, das ein Darlehen absichern kann

Der künftige Besitzer eines Eigenheims benötigt neben dem Eigenkapital auch noch Fremdkapital, damit der Bau oder der Kauf einer Immobilie umgesetzt werden kann. Im Normalfall wird dies mit Hilfe einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder einem anderen Kreditgeber durchgeführt. Diese stellen Bargeld gegen die Zahlung von Zinsen bereit. Alternativ zu dieser klassischen Form der Finanzierung kann man auch einen Teil des Finanzierungsbedarfs über ein Arbeitgeberdarlehen oder einen staatlichen Förderkredit einholen. Häufig weisen diese Formen der Finanzierung deutlich bessere Konditionen auf, genauso häufig werden sie vom Kreditnehmer aber auch einfach übersehen.

Kalkulation der monatlichen Belastungen

Damit man die monatlichen Belastungen ermitteln kann, muss man die Differenz berechnen, die zwischen Einnahmen und Ausgaben besteht. Die Einnahmen sollten dabei die Ausgaben auf jeden Fall übersteigen. Die errechnete Differenz stellt dann die monatliche Belastung dar, die man für die Zahlung von Zinsen und Tilgungssummen verwenden kann. Der Baukredit wird auf diese Weise abgezahlt. Auf der Seite der Einnahmen findet man als Privatperson in aller Regel folgende Positionen:

  • Das monatliche Nettoeinkommen
  • Monatliche Erträge für Mieten
  • Kapitalerträge (auf den Monat umgerechnet)

Dazu gibt es noch Sondereinnahmen wie zum Beispiel Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen und Urlaubsgeld. Diese sollte man allerdings als „stille Reserven“ betrachten und nicht zum monatlichen Einkommen hinzuziehen. Um die Monatsausgaben zu berechnen und zu ermitteln, ist es empfehlenswert, einen Zeitraum von sechs Monaten zu nehmen. In dieser Zeit vor dem Kreditabschluss sollte man ein Haushaltsbuch führen und alle Ausgaben penibel notieren. So ergibt sich ein einheitliches Bild darüber, welche Ausgabeposten im Regelfall Monat für Monat zu zahlen sind. Mit dem Haushaltsbuch kann man auch früher anfangen, da man hierdurch in den meisten Fällen interessante Möglichkeiten zum Geldsparen finden kann.

Folgende Posten zählen zu den monatlichen Ausgaben:

  • Die Kosten für die Lebenshaltung – dies umfasst Nahrung, Kleidung, Hygieneprodukte und weitere Posten dieser Art
  • Gebühren für Ver- und Entsorgung (Gas, Wasser, Strom, Müll, Fernsehen, Radio etc.)
  • Monatliche Heizkosten
  • Kosten für Freizeitaktivitäten
  • Kosten für Aus- und Weiterbildung – beispielsweise schulische Ausgaben
  • Fahrzeugkosten wie Sprit, Versicherung und Steuern
  • Versicherungsbeiträge aller Art
  • Kosten für Bausparverträge

Leben – trotz Abzahlung des Kredits

Alle Posten sollte man durchaus realistisch und genau aufführen. Dabei sollte man aber auch keineswegs zu hohe Einsparungen vornehmen. Die Lebensqualität ist deutlich wichtiger als zu hohe Einsparungen, die den Spaß am Leben rauben. Auch sollte man zukünftige Ausgaben für die Grundsteuer, mögliches Wohngeld und Rücklagen für Instandhaltungen und Reparaturen berücksichtigen. Aus diesen Summern ergibt sich am Ende die maximal mögliche Summe für das aufzunehmende Darlehen.

Formel zur Berechnung der maximalen Darlehenssumme

Praxisbeispiel: 600 Euro Belastung pro Monat

Wenn man annimmt, das ein Kreditnehmer mit einer monatlich möglichen Belastung von 600 Euro klarkommt und dabei 4 Prozent Nominalzins rechnet sowie eine monatliche Tilgung von einem Prozent, dann ergibt sich daraus eine mögliche Darlehenshöhe von maximal 144.000 Euro. Auch bei einem Nominalzins von 3,5 Prozent und einer Tilgung von 1,5 Prozent wäre diese Darlehenssumme realistisch.

Das Beispiel zeigt auf, dass man bei einem niedrigeren Nominalzins einen höheren Tilgungssatz vereinbaren sollte. Eine gleich lange Zinsbindungsfrist ist dafür natürlich eine Voraussetzung. Man muss weiterhin darauf hinweisen, dass viele Kreditberater bei einer höheren Tilgungsrate den Nominalzins keineswegs absenken. Sie lassen ihn konstant. Weil man aber als Kreditnehmer durch die höhere Tilgung eine kürzere Laufzeit für das Darlehen in Anspruch nehmen kann, verringert sich das Risiko für den Kreditgeber. Daher sollte man aushandeln, dass der Nominalzins weiter abgesenkt wird.

Viele Darlehensgeber unterschlagen diesen Zinsvorteil gerne. Daher sollte man vor dem Unterschreiben eines Darlehensvertrags genau prüfen, welche Zinsen berechnet werden und soweit möglich weitere Zinssenkungen einfordern. Damit die Finanzierung auf einer soliden Basis stehen kann, sollte man das Eigenkapital zu mindestens 30 Prozent mit einbringen. Dieser Wert bezieht sich auf die Gesamtkosten für den Bau oder den Immobilienkauf. Die 30 Prozent sind dabei aber immer auch nur die Untergrenze, nach oben hin ist alles offen. Die Kreditkonditionen fallen umso günstiger aus, je höher der Anteil an Eigenkapital ist. Um die 70 Prozent der zu finanzierenden Summe stellen im Regelfall Banken, Versicherungen oder andere Darlehensgeber zur Verfügung.

Schnell und einfach eine Kreditanfrage stellen

Man steht in diesem Kontext vor der wichtigen Frage, wie genau man eine Kreditanfrage eigentlich stellt. Man möchte einerseits natürlich alle interessanten Angebote für ein Darlehen kennenlernen, andererseits aber auch nicht allzu viel Zeit damit verbringen, nach Angeboten zu suchen. Ein Online-Kreditabfrage ist eine einfache sowie auch wenig zeitaufwändige Methode, um einen Kredit anzufragen. Dafür muss man als Kreditnehmer lediglich ein kurzes Online-Formular ausfüllen und hat dabei kein Risiko. Der Service ist dabei fast immer kostenlos – ein echter Vorteil! –Und man muss für diesen Vorgang keinerlei direkte oder auch indirekte Gebühren zahlen. Dies wäre beispielsweise bei der Hausbank oftmals der Fall.

Der Markt für Baukredite ist online inzwischen sehr breit gefächert und für jeden Interessenten dürfte dabei ein passendes Angebot gefunden werden. Auch per Telefon hat man natürlich immer die Möglichkeit, vollkommen unverbindlich ein Beratungsgespräch bezüglich der Baufinanzierung zu führen. Für die erste Kontaktaufnahme mit der Bank ist das Telefon nach wie vor die erste Wahl. Schriftlich per Post, per E-Mail oder auch per Fax kann man eine Kreditanfrage an ausgesuchte Anbieter ebenfalls senden.

Der Ablauf zwischen Kontaktaufnahme und einer endgültigen Kreditzusage verläuft in den meisten Fällen schrittweise. Der Finanzierungsantrag geht zunächst ein, wird dann geprüft und der entsprechende Mitarbeiter klärt mögliche offene Fragen in einem persönlichen Gespräch. Danach erhält man zumeist ein fixes Angebot mit den entsprechenden Konditionen. Dieses wird meistens per Mail oder auch per Post zugesandt. Der Anbieter sichert diese unterbreiteten Konditionen jedoch nur für einen bestimmten Zeitraum. Zu lange sollte man bei ernsthaftem Interesse also nicht abwarten. Die gründliche Analyse und Bewertung des Angebots sollte allerdings nicht vernachlässigt werden. Der Kreditantrag muss im letzten Schritt dann ausgefüllt an den Darlehensgeber zurückgesandt werden. Dann erhält man einen endgültigen Bescheid mit der Zusage für den Kredit und kann auch die vorgegebenen Kreditkonditionen als geltend betrachten. Für seriöse Antragsbearbeitungen für eine Baufinanzierung werden in den meisten Fällen – bei Online-Angeboten – keine Gebühren fällig.

Das Hypothekendarlehen als Klassiker

Der Kreditinteressent steht vor der Frage der Baufinanzierung vor der Entscheidung, welche Finanzierungsform gewählt wird. In den meisten Fällen landet man dabei bei dem klassischen Hypothekendarlehen. Der darin enthaltene Begriff betont bereits, worum es geht: Um eine Hypothek. Diese bietet dem Kreditgeber eine Absicherung bei einem möglichen Kreditausfall. Durch einen Eintrag in das amtliche Grundbuch kann die Bank ihre Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer absichern. Die Immobilie wird dabei als Grundpfandrecht der Bank zugestanden. Dabei kann man in Deutschland zwischen drei Grundpfandrechten – Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld – unterscheiden.

Die Hypothek stellt nach § 1113 BGB eine gegenwärtige oder auch zukünftige Belastung eines Grundstücks oder auch einer Immobilie dar. Aus diesen kann der jeweilige Finanzier seine Forderungen im Falles eines Zahlungsausfalls befriedigen. Demnach muss bereits eine Forderung vorhanden sein. Nach Paragraph 1191 BGB ist die Grundschuld zudem auch eine Belastung, die dem Begünstigten die Auszahlung von Geldsummen oder Zinszahlungen für die Verwertung des Grundstücks oder der Immobilie zusichert. Wird hingegen eine Rentenschuld in das Grundbuch eingetragen, erhält der daraus Nutzen ziehende nach § 1199 Rentenzahlungen. Die insgesamt zu zahlende Rentenschuld muss von der Summe her dabei im Grundbuch als Ablösungssumme festgehalten werden. Wenn der Fall eintritt, dass ein Kreditnehmer den Verpflichtungen zur Zahlung nicht mehr nachkommen kann, wird der Kreditgeber das so zugrunde gelegte Pfand verwerten können. Über eine Zwangsvollstreckung oder auch Zwangsversteigerung wird dies häufig realisiert.

Sollten im Anschluss an die Tilgung noch Werte vorhanden sein, werden die weiteren Gläubiger, die im Grundbuch eingetragen sind entsprechend der dortigen Reihenfolge bedient. Kreditinstitute stehen dabei oftmals an vorderster Stelle und sind auf diese Weise am besten abgesichert. Wer plant, den Baukredit im Grundbuch nur auf einem niedrigen Rang zu positionieren, muss demnach mit einem Risikozuschlag rechnen und somit höhere Kosten für die Zinsen kalkulieren.

Bei der Absicherung der Kreditsumme durch eine Hypothekenbelastung handelt es sich in vielen Fällen um ein Annuitätendarlehen. Annuität kommt aus dem lateinischen, annus steht für das Jahr. Dabei handelt es sich um konstant bleibende Kreditzahlungen, die monatlich fällig werden. Die Rate bildet sich dabei aus einem Tilgungsteil sowie dem Zinsteil. Monatliche, viertel- oder auch halbjährliche Zahlungsweisen sind dabei in aller Regel möglich.

Die Restschuld nimmt im Laufe der Kreditzeit immer mehr ab und es gibt dabei eine ansteigende Verringerung. Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit aus diesem Grund immer weiter an. Der Zinsteil hingegen verringert sich im Laufe der Zeit. Die Tilgungsrate kann daher immer nur den Startwert wiedergeben. So dauert die Abzahlung eines Darlehens in Höhe von 100.000 Euro bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent und sechs Prozent Nominalzinsen auch nicht einhundert Jahre. Schon nach 33,5 Jahren ist die Rückzahlung abgeschlossen (Sondertilgungen finden in diesem Beispiel keine Berücksichtigung).

Kriterien, die man bei der Auswahl von Tilgungsrate und Nominalzins berücksichtigen sollte

Man möchte als Neubesitzer eines Hauses oder Grundstückes natürlich auch wissen, ab wann man am Ende auch der rechtmäßige Eigentümer ist und somit keine Zahlungen für die Tilgung und für Zinsen mehr begleichen muss. Die Laufzeit des Kredits richtet sich dabei immer nach den Tilgungs- sowie Zahlungsraten und deren Höhe. Es ist dabei durchaus logisch, dass eine erhöhte Tilgung zu einer geringeren Laufzeit führt. Gerade wenn man von niedrigen Bauzinsen profitieren kann, sollte man daher einen höheren Tilgungssatz vereinbaren. Die meisten Kreditgeber bieten den Kunden an, den Tilgungssatz anfangs bei einem Prozent anzusetzen. Sofern man sich eine höhere Tilgung leisten kann, sollte man dabei durchaus auch auf eine höhere Tilgung eingehen. Die monatliche Kreditrate sollte man im Bezug auf das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen durchaus richtig einschätzen können.

Formel monatliche Kreditrate im Bezug auf das monatliche Einkommen

Bei der Baufinanzierung: Zu niedrige Tilgung vermeiden

Der erste Impuls ist es bei der Baufinanzierung zumeist, einen Kreditvertrag zu unterschreiben, der meist niedrige monatliche Raten mit sich bringt. Man muss dabei aber auch beachten, dass durch einen geringeren Nominalzins und durch eine geringe Tilgung auch die Laufzeit deutlich verlängert wird. Wenn man – im Bezug auf das vorhin aufgezeigte Beispiel – einen niedrigen Zinssatz von 4 Prozent bei einer Anfangstilgungsrate von einem Prozent wählt, verlängert sich die Laufzeit von 33, 5 auf insgesamt über 41 Jahre. Bei einem Unterschied von zwei Prozentpunkten macht dies 7,5 Jahre Unterschied. Bei einem möglichen Nominalzins von 8 Prozent allerdings verringert sich die Laufzeit auf rund 28,5 Jahre. Fünf Jahre früher wäre man so mit der gesamten Rückzahlung des Kredits fertig.

Eine Erhöhung der Tilgung bietet die gleichen Folgen. Wählt man statt einem anfänglichen Satz für die Tilgung von einem Prozent direkt zwei Prozent, so ist der Baukredit bei 5 Prozent Nominalzins nach schon 17 Jahren beglichen. Demnach kann eine Erhöhung von Nominalzins sowie Tilgungsrate zu einer deutlich verkürzten Laufzeit für den gesamten Kredit führen.

Im Normalfall empfehlen viele Kreditinstitute den anfänglichen Tilgungssatz von 1 Prozent pro Jahr. Wer allerdings über ein sicheres Einkommen verfügt und in absehbarer Zukunft monatlich auch höhere Raten tragen kann, sollte auf jeden Fall eine höhere Tilgungsrate in Betracht ziehen. Umso mehr gilt dies, wenn das aktuelle Marktzinsniveau sehr niedrig ist und man von einer nicht unbedingt langfristigen Zinsbindung profitieren kann. Wer nach dem Ende der Zinsbindung einen stark erhöhten Zinssatz akzeptieren muss, hat aufgrund der dann schon geringen Restschuld kein Problem mit dem Tragen der monatlich erhöhten Zinsen für die Raten.

Viele Banken bietet außerdem oft auch einen auf ein Prozent begrenzten Tilgungssatz an. Dadurch verringert sich durch eine niedrige Darlehenshöhe das Kreditrisiko für die Anschlussfinanzierung in erheblichem Maße. Neben der Tilgungsrate spielt dabei auch die Länge einer möglichen Zinsfestschreibung eine nicht zu vernachlässigende Rolle. Damit wird der Zeitraum beschrieben, währenddessen der Nominalzinssatz festgeschrieben und somit unveränderbar ist. Spricht man von einem Annuitätendarlehen kann man drei Varianten mit unterschiedlichen Konditionen in Anspruch nehmen und unterscheiden:

  • Ein Baukredit mit einer Zinsspanne mit einem Höchst- und Niedrigsatz für die Zinsen.
  • Eine Baufinanzierung mit einem festen Bauzinssatz, der zwischen 3 und dreißig Jahren Gültigkeit hat.
  • Ein Baukredit mit einem variablen Zinssatz. Jeden Tag wird dieser durch das aktuelle Zinsniveau am Markt bestimmt.

Längere Zinsbindung ist immer mit Kosten verbunden

Wenn der am Markt aktuelle Durchschnittswert für den Bauzinssatz auf einem niedrigen Niveau liegt, möchte eine Vielzahl der Bauherren sich diese günstigen Zinsen auch für eine längere Dauer sichern und sich auf diese Weise gegen steigende Bauzinsen absichern. Bei einer passenden Baufinanzierung kann man sich als Kreditnehmer durchaus auch Zinsbindungsfristen von 30 Jahren sichern. Es gilt dabei aber zu bedenken, dass es bei einer längeren Laufzeit der Zinsbindung auch zu einer Erhöhung des Nominalzinses kommt. Ein Annuitätendarlehen schlägt dabei bei einer Zinsbindung von 15 Jahren mit 0,35 Prozent bis 0,5 Prozent pro Jahr mehr zu Buche als bei einem gleichen Kredit mit nur zehnjähriger Zinsbindung.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass jede Verkürzung der Zinsbindung eine Zinsersparnis bedeutet. Dieses kann wiederum in eine Tilgungsrate investiert werden. So würde man außerdem bei Betrachtung des Beispiels nach zehn Jahren für eine Anschlussfinanzierung im zweiten Fall eine niedrige Restschuld zu tragen haben. Vor einer Entscheidung für eine Verlängerung der Vereinbarungen des Darlehens bedarf es dabei einer Abwägung, ob man mit der Beibehaltung der niedrigen Bauzinsen einen größeren Vorteil erzielt, als wenn man ein größeres Zinsrisiko in der Zukunft einginge. Dazu ist die Durchführung einer Break-even-Analyse ratsam. Damit kann aufgezeigt werden, wie hoch der Bauzins nach der Zinsbindungsfrist maximal ansteigen darf, sodass er dennoch vom Kreditnehmer getragen werden kann.

Während einer Hochzinsphase sollte man hingegen bei Baukreditverträgen nur eine kurzzeitige Fixierung für den Bauzins vereinbaren. Auch eine variable Verzinsung kann hier sinnvoll sein. Die Zeiten mit hohen Zinssätzen für Hypotheken gehen in aller Regel schnell vorbei und es wäre dann durchaus negativ, wenn man während einer Phase niedriger Zinsen die teuren Bauzinsen weiterzahlen muss.

Die Aufnahme von Baudarlehen mit variablen Zinssätzen ist andererseits im Durchschnitt durchaus teurer als bei einer Zinsfestschreibung mit einem fixierten Zeitraum. Die meisten Banken und Versicherungen werden außerdem die Zinssenkungen nur zögerlich an die eigenen Kunden und Kreditnehmer weitergeben. Die Banken verdienen dabei mit jedem verstrichenen Tag neues Geld. Bei einer variablen Zinskondition hat man als Kreditnehmer den Vorteil, dass der Baukredit unproblematisch zurückgezahlt werden kann. Hält man eine dreimonatige Kündigungsfrist ein, kann man die Schuld auch mit einem Mal oder zumindest zu einem großen Teil tilgen. Vor allem bei unerwarteten Einkünften wie zum Beispiel einer Erbschaft kann man so die Restschuld mit einem Mal zurückzahlen und sich die normalerweise anfallenden Kreditkosten sparen..

Als Alternative kann man auch einen Teil des Finanzierungsbedarfs mit einem zinsgebundenen Baukredit und den anderen Teil mit einem variablen Zinssatz finanzieren.

Es empfiehlt sich im Allgemeinen, auch bei einem Darlehen mit Festzins, die Option, Sondertilgungen vorzunehmen auch mit in den Vertrag aufzunehmen. Mit zunehmender Zinsbindungsfrist steigt der Preis dabei, um eine solche Kondition mit aufzunehmen. Wenn keine Sondertilgung vereinbart wurde, kann man diese meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Davon ist jedoch abzuraten. Die Einsparungen durch die zusätzliche Tilgung werden von den Kosten für die Entschädigungszahlung meist mehr als aufgebraucht.

Baufinanzierung: Der Einfluss eines Disagios

Den Begriff Disagio hört man heutzutage vornehmlich im Zusammenhang mit Wertpapieren wie Aktien oder Anleihen. Jede dieser Aktien hat einen bestimmten Nennwert. Der Nennwert einer Aktie gibt dabei den Anteil am Grundkapital der Gesellschaft an. Liegt der Ausgabepreis unter dem Nennwert, spricht man von einem sogenannten Disagio. Es verhält sich bei einer Anleihe ähnlich. Der Käufer einer Anleihe leiht dem Ausgeber der Anleihe dann einen Geldbetrag.

Wenn der Nennwert einer Anleihe beispielsweise 1.000 Euro bei einer Verzinsung mit fünf Prozent jährlich beträgt, erhält der Käufer der Anleihe jedes Jahr eine Auszahlung von 50 Euro je Anleihe. Dabei kann es aber vorkommen, dass der Kaufpreis der Anleihe nicht bei 1.000 Euro liegt, sondern bei 950 Euro. Der Käufer erhält dennoch seine Auszahlung von 50 Euro. Hier liegt dann ein Disagio vor, weil der Ausgabekurs unter dem Nennwert liegt.

Ist das Gegenteil der Fall, nennt man dies Agio oder auch Aufgeld. Bezieht man dies auf eine Baufinanzierung mit einem Disagio, dann vergibt der Kreditgeber einen vorher festgelegten Betrag, zahlt aber nur einen Betrag aus, der in der Summe darunter liegt. Dennoch muss der Bauherr für die volle Summe Zinsen zahlen. Das bedeutet, dass man im Endeffekt weniger ausgezahlt bekommt, als die zu Grunde gelegte Kredithöhe beträgt.

Vorteile und Nachteile einer Disagio-Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung mit Disagio kommt insgesamt wohl nur für Bauherren in Frage, die eine Immobilie als Kapitalanlage betrachten und sie nicht selber bewohnen möchten. Dies hat einen einfachen Grund. Die Kapitalanleger können die schon im Vorfeld aufgenommene Belastung in ganzer Höhe von der Steuer absetzen. Man muss dabei allerdings anführen, dass das Finanzamt ein Disagion nur bis zu fünf Prozent als abzugsfähig betrachtet.

Der Kreditnehmer sollte außerdem bei einem solchen Verfahren die eingesparten Steuern zur Tilgung mit in die Finanzierung einfließen lassen. Bei Personen, die künftig selber in der gekauften Immobilie wohnen wollen, fällt diese Option weg. Das Finanzamt erkennt dies nicht an.

Eine Baufinanzierung mit Disagio bietet zudem auch nennenswerte Nachteile. Die Schulden wachsen beispielsweise aufgrund der höheren Finanzierung an und es wird der Fehler begangen, dass die Tilgungsrate häufig bei einem Prozent pro Jahr belassen wird. Bankberater empfehlen dies zudem, da man in diesem Fall mit einem relativ niedrigen Nominalzinssatz werben kann. Im Vergleich zu einem Darlehen ohne Disagio ist zudem die relativ hohe Restschuld zu nennen. Die teure Anschlussfinanzierung muss man ebenfalls betrachten.

Wenn der Bauzins durch das Disagio stark gesenkt ist, überrascht dies zunächst einmal viele Kreditnehmer. Auch der hohe anschließende Kreditzins sorgt dann oft für Verwunderung. Dieser Zinssatz orientiert sich am Finanzmarkt und so kann es vorkommen, dass sich die zu zahlende Kreditrate verdoppelt. Damit man hier keine bösen Überraschungen erleben muss, sollte man die Tilgungsrate bei der Ziehung eines Disagios erhöhen. So kann sich die Restschuld schneller verringern und eine günstige Anschlussfinanzierung ist möglich.

Ohne Eigenkapital: Die Vollfinanzierung als Lösung

Der Traum vom Eigenheim war noch vor einigen Jahren an mindestens zwei Bedingungen geknüpft. Einmal musste ein abgeschlossener Bausparvertrag als Sicherheit für die Banken herhalten, zudem musste man eine gewisse Summe an Eigenkapital mitbringen. Heute kann man auf das Eigenkapital ebenso gut verzichten. Auch eine Zuteilung aus einem Bausparvertrag ist nicht mehr zwingend erforderlich. Ohne Verzögerung kann man mit einer Vollfinanzierung ein Bauvorhaben starten oder aber auch eine Immobilie kaufen. Es sind dabei allerdings einige Punkte zu beachten und die Form der Baufinanzierung ist zudem nicht für jeden Kreditinteressenten in gleichem Maße gut geeignet.

Den Beleihungsauslauf einer Vollfinanzierung muss man richtig einschätzen

Der Kreditnehmer muss sich analog zu anderen Baukreditformen für eine monatlich feste Kreditrate sowie für eine Zinsfestschreibung entscheiden. Anders als bei einem Annuitätendarlehen ist aufgrund des fehlenden Eigenkapitals der Beleihungsauslauf höher.

Der Beleihungsauslauf ist verkürzt erklärt ein Quotient aus der Kredithöhe sowie des Beleihungswertes. Damit kann der Kreditgeber das gesamte Kreditrisiko einschätzen. Man muss in diesem Zusammenhang festhalten, dass das Kreditrisiko sinkt, wenn der Beleihungsauslauf fällt. Ein Beispiel kann dies am besten darstellen. Frau Marx ist mit dem Studium durch und ist gerade mit dem Berufseinstieg beschäftigt. Sie hat ein ordentliches Einkommen jedoch nur 10.000 Euro Eigenkapital. Sie möchte aber dennoch eine 120.000 Euro teure Eigentumswohnung kaufen. Für die Nebenkosen für den Makler, den Notar und das Gericht werden die zehntausend Euro bereits verbraucht. Sie benötigt also eine Vollfinanzierung über die gesamten 120.000 Euro. Der Wert wird vom Bankberater jedoch nur auf 100.000 Euro taxiert, sodass ein Beleihungsauslauf von 120 Prozent entsteht. Für einen Beleihungsauslauf von 120 Prozent kann Frau Marx die Vollfinanzierung akzeptieren. Da dies ein ziemlich hoher Wert ist, ist die Wahrscheinlichkeit auf eine Kreditgewährung relativ niedrig.

Ein Baufinanzier vergibt in aller Regel einen Kredit nur dann, wenn der Beleihungsauslauf die Grenze der Beleihung nicht überschreitet, also maximal bei 100 Prozent liegt.

Beleihungswert und Beleihungsgrenzen optimal berücksichtigen

Der Beleihungswert bietet für den Geldgeber eine Absicherung. Der Finanzier analysiert dabei vor der Vergabe des Kredits den Kauf- oder auch Baupreis einer Immobilie und nimmt dann – entsprechend der regionalen Begebenheiten – einen Abschlag vor. Je nach Zugehörigkeit der Branche des Anbieters gibt es dabei unterschiedliche Beleihungsgrenzen. Dies ist eine Risikogrenze, welche die Banken setzen. Die gewährte Baukredithöhe wird dadurch weiter herabgesetzt. Der für sie „richtige“ Preis zwischen 45 und 80 Prozent der kompletten Finanzierungssumme wird hierbei von den Banken vergeben. Dabei gilt, dass es sich um eine Immobilie mit Standard-Ausstattung handelt. Bei einem Hypothekendarlehen wird mit 60 bis 80 Prozent der Kaufsumme kalkuliert. Im Normalfall liegt dieser Wert bei Versicherungen noch niedriger, maximal 45 Prozent der Investitionssumme kann man hier erwarten.

Wenn man einen marktunüblichen höheren Beleihungswert benötigt, sollte man einen Zinsaufschlag bereits im Vorfeld mit einkalkulieren. Eine niedrigere Beleihung wirkt sich andererseits positiv auf die gesamte Baufinanzierung aus. Wenn man nur 50 statt 70 Prozent des Beleihungswertes für eine Hausfinanzierung benötigt, kann man mit dem Kreditgeber einen geringeren Zinssatz von bis zu 0,2 Prozent Nachlass aushandeln.

Vollfinanzierung mit einem Zinsaufschlag erreichen

Die Baukreditgeber veranschlagen für das höhere Risiko bei einer Vollfinanzierung meist einen Zinsaufschlag für den Kredit. Abhängig von der Höhe des Beleihungsauslaufes kann dieser zwischen 0,4 und 0,8 Prozent liegen. Im Schnitt zahlt man als Kunde bei einer Vollfinanzierung einen halben Prozentpunkt mehr für den Kredit. Dies könnte man sparen, wenn man entsprechendes Eigenkapital vorweisen kann. Eine derartige Finanzierung ist außerdem nur für Kreditnehmer mit einer guten Bonität möglich. Das monatliche Nettoeinkommen muss dabei bei mindestens 1.500 Euro liegen. Ein höheres Einkommen ist dabei aber durchaus förderlich. Aufgrund der hohen Summe, die finanziert werden muss und der daraufhin noch hohen Restschuld nach zehn Jahren, sollte man eine Zinsbindung von mindestens 15 bis zwanzig Jahren wählen.

Nimmt man diese Option nicht in den Kreditvertrag auf, kann eine zweiprozentige Zinssteigerung in fünf Jahren schon um 40 Prozent höhere Raten bedeuten. Es empfiehlt sich zudem, den Tilgungssatz von Beginn an auf mindestens 2 Prozent zu legen. Auf diese Weise zahlt man nicht nur die Schulden schneller ab, zudem zeigt man dem Kreditgeber, dass der Kredit auch „zu Leisten“ ist. Eine niedriger kalkulierte Tilgungsrate sollte dazu führen, dass man von dieser Finanzierungsform Abstand nimmt.

Im Überblick: Die Vorteile einer Vollfinanzierung

Die Darlehensform der Vollfinanzierung hat durchaus ihre Vorteile. Vor allem natürlich die zeitliche Flexibilität, sofort eine Immobilie finanzieren und kaufen zu können, ist hier zu nennen. Auch kann man dabei die günstigen Kreditzinsen voll ausnutzen und einen Beitrag für die Altersvorsorge leisten. Als nachteilig erweisen sich jedoch der höhere Kreditpreis und die eingeschränkte Zielgruppe für diesen Kredit. Auch die Gefahr, dass man mit falschen Vereinbarungen die komplette Baufinanzierung gefährdet, ist gegeben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine zu kurze Zinsfestschreibung festgehalten wurde und der angestiegene Zinssatz dann für deutlich höhere Monatsraten sorgt.

Eine Vollfinanzierung spricht in der Regel vor allem junge Menschen an, die kein Eigenkapital angespart haben, dennoch aber schon früh eine Immobilie kaufen wollen. Auch für Kapitalanleger kann diese Form der Finanzierung von Interesse sein, da man mit den Mieteinnahmen der Immobilie den Kredit einfach tilgen kann.

Sogar dann, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein. Dann wird das vorhandene Eigenkapital gespart und kann für Investitionen oder als Puffer dienen.

Variable Baudarlehen bieten niedrige Zinsen

Bei der Baufinanzierung mit einem variablen Zins gibt es – wie schon der Name vermuten lässt – keine festen Zinssätze. Die Kreditzinsen sind variabel und werden meist im Abstand von drei bis sechs Monaten dem Marktniveau angeglichen. Die Zinszahlungen werden hier meist im vierteljährlichen Rhythmus fällig. Dabei werden jedoch nur die Nominalzinsen zu dieser Zeit gezahlt, die Tilgung wiederum wird am Ende eines Quartals beglichen und kann in unterschiedlicher Höhe erfolgen. Die flexible Vereinbarung sorgt dafür, dass man statt von einem variablen Darlehen auch von einem flexiblen Darlehen spricht. Besonders für Menschen mit wechselndem Einkommen ist diese Kreditform interessant. Autoren oder Journalisten, die mit Tantiemen ihren Lebensunterhalt bestreiten, kommen hier beispielsweise in Betracht. Eine schnelle Rückzahlung kann durch Bonuszahlungen erfolgen und die Zinsbelastungen werden spürbar weniger. Variable Kredite sind zwar keine Neuerfindung, aber mögliche Zinsänderungen sind erst durch die neuen Medien auch für den normalen Bürger transparent geworden und können nachvollzogen werden.

EURIBOR als Indikator für den Bauzins

Der Referenzwert für aktuelle Bauzinsen nennt sich EURIBOR. Dieser wird drei- oder sechsmonatig berechnet und gibt – als einfache Erklärung – den Zinssatz an, für den sich die Banken in Europa derzeit Geld untereinander leihen. Der European Interbank Offered Rate bezeichnet dabei immer Einlagen mit einer fixen Laufzeit von sieben Tagen bis zu 12 Monaten. Damit man den EURIBOR für eine Annäherung an den Kreditzins verwenden kann, addiert man eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 0,5 bis 1 Prozent sowie eine Gewinnmarge von 1 Prozent.

Die Zinsentwicklung ist zudem von der Entwicklung des europäischen Leitzinses abhängig.

Pro und Contra bei einer variablen Baufinanzierung

Die alle drei Monate flexible Tilgungshöhe ist bei einem variablen Kredit durchaus als Vorteil einzustufen. Der Kreditnehmer kann zudem direkt von einem sinkenden Zinsniveau profitieren. Anders als bei anderen Baukrediten, kann man zudem alle Kosten einfach und unkompliziert einsehen. Nach außen hin ist der variable Kredit somit sehr transparent. Weiterhin spricht auch die Möglichkeit für einen variablen Kredit, dass es die Möglichkeit gibt, ihn in ein zinsgebundenes Darlehen umzuwandeln. Die Anforderungen an den Kreditnehmer sind jedoch als Nachteil zu werten. Man muss als solcher immer das Zinsniveau überblicken und auf Veränderungen reagieren können. Ein Zinsanstieg verursacht zudem eine Verteuerung des Kredits. Starke Nerven sind hier unabdingbar. Bis zu 1 Prozent der Kreditsumme an Bearbeitungsgebühren sind ebenfalls abschreckend.

Mit dem Effektivzinssatz Baukredite miteinander vergleichen

Fast jeder zukünftige Besitzer eines Eigenheims sieht sich bei der Vielzahl an Kreditangeboten einem Problem gegenüber, wenn es an einen Vergleich geht. Viele verschiedene Aspekte kommen dabei zusammen. Der Nominalzins genauso wie der Effektivzins, die Tilgungssätze und die Kriterien für die Auszahlung. Möglichst kompliziert ausgestattet werden diese Infos dem Kunden angeboten. Dies gewährleitet vor allem eines: Ein schwieriges Vergleichen. Nur so kann man auch überteuerte Angebote für eine Finanzierung loswerden und die Gewinnspanne erhöhen. Damit man dennoch ein unabhängigeres Kriterium für die Auswahl hat, gibt es den Effektivzinssatz. Die Berechnungsformel dafür ist relativ kompliziert.

Manipulationen beim Effektivzinssatz

Es gibt häufig ein Annäherungsverfahren um den Effektivzins zu ermitteln. Dabei ist es viel wichtiger, sich klar zu machen, welche Faktoren in die Formel für den Effektivzins eingehen. Das sind – einfach gesagt – die Faktoren Zeit und Auszahlung. Zwischen Zins- und Tilgungs-, Gebühren- oder Provisionszahlungen wird dabei nicht unterschieden. Auch zusätzliche Kosten für den Kredit finden keine Berücksichtigung.

Hier steckt die Gefahr, dass die Bank zusätzliche Kosten einfach nicht erwähnt und sie in der Berechnung außen vor lässt. Dies erlaubt es, auch dann mit einem niedrigen Effektivzins zu werben, wenn die Nebenkosten höher sind. Die Preisangabenverordnung macht es Banken möglich, mit Schlupflöchern Nebenkosten zu verstecken. Erst nach der Unterschrift fallen diese in vielen Fällen auf. Zu den nicht erwähnten Kosten zählen beispielsweise die Bereitstellungszinsen und die Tilgungsversicherungen. Auch die Kontoführung bei der Bank kann mit versteckten Kosten verbunden sein.

Die Anbieter des Kredits streichen zudem in vielen Fällen monatliche Zinsgewinne ein. Dies ist der Fall, da die Kreditrate am Anfang des Monats beglichen werden muss, die Tilgung jedoch erst am Ende des Monats erfolgt. Wenn man sich für eine nachrangige Abzahlung der Baufinanzierung entscheidet, verteuert sich der Nominalzins für den Baukredit in der Regel um bis zu 0,5 Prozent.

Die Nebenkosten einer Baufinanzierung im Überblick

Wie schon im vorherigen Teil genannt, sind nicht alle Kosten eines Kredits im Effektivzins berücksichtigt. Selbst unter der Voraussetzung von identischen Beträgen für die Auszahlung und bei Zinsbindungsfristen ist nicht unbedingt das Angebot mit dem niedrigsten Effektivzins auch das tatsächlich günstigste.

Verschiedene Faktoren können hier noch eine Rolle spielen. Vor allem gibt es entsprechende Schätzkosten, die sich auf den Verkehrswert der zu finanzierenden Immobilie beziehen. Wenn im Kreditvertrag beispielsweise eine Auszahlung abhängig vom Baufortschritt vereinbart wurde, sollte man ein Auge auf mögliche Bereitstellungszinsen haben. Nach drei Monaten ab Kreditzusage können diese schnell bei drei Prozent pro Jahr liegen. Das bedeutet: Nimmt der Kreditnehmer den Darlehensbetrag nicht innerhalb einer festgelegten Frist in Anspruch, so muss er dafür eine Entschädigung an den Kreditgeber leisten.

Ein teilweiser Kreditverzicht kann die Kosten für ein Darlehen ebenfalls in die Höhe treiben. Wer während einer Bauphase merkt, dass man nicht die gesamte Darlehenssumme benötigt, kann dies dem Kreditgeber mitteilen – im Normalfall muss man dann aber für die Nichtinanspruchnahme eine Gebühr bezahlen. Der Bank entgehen dadurch nämlich Zinseinnahmen, die man so zu kompensieren versucht.

Absicherungsmaßnahmen der Kreditgeber im Rahmen einer Baufinanzierung

Von der finanziellen Belastbarkeit eines Hauskäufers oder „Häuslebauers“ ist vor allem die Einschätzung der Kreditwürdigkeit relevant. Die genauen Richtlinien der Banken sind zwar nicht bekannt, aber es gibt grobe Grenzen. Auch entlang von individuellen Faktoren kann man so beispielsweise das Einkommen in Betracht ziehen. Nach Abzug der Zinsraten und Tilgung und den Kosten, die das Haus monatlich mit sich bringt, wird dieses relevant. Auch das monatliche Familieneinkommen spielt eine Rolle. Nach Abzug aller Belastungen ist es wie folgt gestaffelt:

  • 600 Euro als alleiniger Darlehensnehmer
  • 900 Euro bei zwei Kreditnehmern (Ehegatten)
  • 600 Euro als alleiniger Darlehensnehmer in einer nicht-ehelichen Lebensgemeinschaft

Das zur Verfügung stehende Einkommen erhöht sich zudem um jeweils 200 Euro für jedes minderjährige Kind im Haushalt, für volljährige und unterhaltsberechtigte Kinder steigt das Einkommen um 300 Euro an. Dabei gilt die Regel, dass die Kreditbelastung nicht höher als maximal 55 Prozent des Familiennettoeinkommens sein darf.

Tipps und Tricks rund um die Baufinanzierung

Die Kreditkosten durch staatliche Förderungen senken

Viele Darlehensgeber bieten im Internet zahlreiche Hinweise auf die vom Kreditnehmer auszufüllenden Anträge. Die wichtigsten Formulare gibt es meist als Download. Die Angaben zur Finanzierung – wie zum Beispiel die Kredithöhe, die Laufzeit und die Zins- und Tilgungsraten – sind dabei zum Beispiel relevant. Auch die Frage nach der Förderung des Erwerbs einer Immobilie spielt hier eine Rolle. Vor allem durch die KfW ist hier häufig eine Förderung möglich, durch die eigene Kreditkosten deutlich gesenkt werden können.

Teilauszahlungen von Baukrediten sorgen im Regelfall nicht für zusätzliche Kosten

Hauskäufer und Bauherren sind im Bezug auf die Modalitäten für die Auszahlung des Baukredits durchaus verunsichert und denken, dass Teilauszahlungen zu erhöhten Gebühren führen. Im Normalfall ist dies allerdings nicht so. Gerade bei Neubauten kommt es je nach Baufortschritt zu Teilauszahlungen. Die Gesamtsumme kann dabei über vier bis 12 Teile erfolgen – diese sind dann immer gleich hoch. Darüber hinausgehende Auszahlungen sorgen natürlich für Sonderzahlungen, die vom Kreditnehmer zu zahlen sind. Die Bauausführung sollte man daher schon im Vorfeld ziemlich exakt planen.

Wann ist der Wechsel der Gebäudeversicherung sinnvoll?

Eine immer wiederkehrende Frage ist die nach dem Wechsel der Gebäudeversicherung. Entsprechend § 69 des Versicherungsvertragsgesetzes übernimmt ein Hauskäufer zunächst die bestehende Versicherung. Der Versicherungsverein oder die Gesellschaft sollte darüber informiert werden. Nach § 70 VVG hat der Neubesitzer allerdings die Möglichkeit, innerhalb von vier Wochen nach Unterschrift im entsprechenden Grundbuch die Versicherung zu kündigen. Wurden die Prämien für die Versicherung schon vom Vorbesitzer bezahlt, sollte man diese Kündigung auf den Ablauf der Versicherungsperiode legen.

Nach der Baufinanzierung bleibt eine Restschuld

Die Restschuld wird im Zusammenhang mit der Baufinanzierung immer wieder erwähnt. Durch die regelmäßige Tilgung wird das Darlehen Stück für Stück abbezahlt und die Schuld nimmt immer mehr ab. Am Ende des Kreditvertrages bleibt dann meist eine Restschuld. Der Tilgungsplan des Kreditanbieters gibt Aufschluss darüber, wie hoch die Restschuld am Ende ungefähr sein wird.

Mit Sondertilgungen die Kreditlaufzeit verringern

Für Bauherren und Hauskäufer sind weiterhin auch Sondertilgungen sehr interessant. Ist der Baukredit damit ausgestattet, kann man vorzeitig Abzahlungen leisten und den Kredit somit schneller bezahlen. Bereits beim Antrag auf den Kredit sollte man sich das Recht von Sondertilgungen sichern. So kann man den Kredit flexibler und einfacher abbezahlen. Man muss dabei aber auch mit erhöhten Kosten für den Kredit rechnen, da die Bank mögliche Zinsausfälle kompensieren will.

Die Zahlung von Bereitstellungszinsen vermeiden

Die Zahlungen für Nichtinanspruchnahme von Darlehen sind eine häufige Kostenfalle. Wenn zwischen der Zusage für den Kredit und der Inanspruchnahme lange Zeiten liegen, kann dies zu Bereitstellungszinsen führen. Wenn sich die Planungen für ein Eigenheim plötzlich ändern, dann kann die Bank im Falle eines Nichtabrufens des Kredits Bereitstellungszinsen einfordern.

Dabei handelt es sich um Zinszahlung vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber, weil dieser einen Kredit bereitgestellt hat, der (noch) nicht eingelöst wurde. Als Grund für diese Zahlungsforderung wird die entgangene Zinseinnahme genannt. Der Baufinanzier erleidet dadurch meist einen wirtschaftlichen Schaden. Dieser Fall tritt jedoch nur in Ausnahmefällen ein und es werden in aller Regel für die ersten drei bis sechs Monate nach der Zusage für den Kredit keine Bereitstellungszinsen erhoben.

In einem seriösen Kreditvertrag werden die Höhe und die Bedingung für die Zahlung dieser Zinsen zudem schriftlich festgehalten. Vor der Unterschrift sollte man dies als Kreditnehmer auf jeden Fall prüfen.